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안녕하세요.

금주에는 
한국 최고의 게임페스티벌인 " 지스타 2018 "이 벡스코에서 11월 15일 부터 18일까지 
열리는 관계로 지난 게임 직장 동료들이 많이 부산을 찾았습니다.
그래서 어제는 그 친구들과 함께 밤새 요즘 게임동향과 시장 상황등 이것 저것 얘기를 많이 나눴습니다.
게임시장도 갈수록 쉽지가 않다고 합니다.

오늘은
다주택자에 대한 공습으로 여러 투자 보다 가치 높은 하나에 투자를 집중하는
요즘의 투자 상황에서
똘똘한 한채라고 불리는 " 거제2구역 " 84A 물건을 소개해 드리겠습니다.

거제2구역이 똘똘한 한채라고 불리는 이유를 4가지로 간략히 말씀드리면

1. 최대 단지
- 주변 일대를 포함하여 가장 큰 대단지 4470세대로 
- 대단지가 되었을때의 가장 큰 장점인내부 조경, 커뮤니티, 시설, 규모 뿐만 아니라 
  관리등에서도 저렴한 혜택이 있습니다.

2. 더블 역세권
- 지하철 3호선 종합운동장역을 오른쪽으로 끼고 있고
  왼쪽으로는 거제해맞이역에 접해 있습니다.
  현재와 같은 조정기에서는 역세권은 정말 중요한 포인트가 됩니다.

3. 브랜드
- 부산에서 가장 인기 있는 삼성의 레미안으로 브랜드 프리미엄을 가져가실수 있습니다.

4. 주거환경
- 바로 옆에 부산의료원, CGV, 홈플러스, 종합운동장 과 인근에 부산시청, 법원등이 있고
  기본적으로 주겨환경에서는 우수한 사직동 주거 환경을 같이 공유 하며
  거제초, 창신초, 거제여중, 여명중, 이사벨고 등 다수의 학교 역시 있습니다.

실거주에서는 더할 나위 없는 환경을 가지고 있으므로
당연히 똘똘한 한채가 되며 
이에 따라 시세 역시 조금은 높습니다.

현재 철거가 거의 마무리 단계에 있으며
일부 종교시설이 대체 부지 문제로 아직 있으나 곧 마무리 협상이 진행될 것으로 보입니다.

조합측에 따르면 12월 경이면
조합원 동호수 추첨을 진행한다고 하니 위 협상도 마무리 단계임을 알수 있습니다만
재개발은 항상 그렇듯 조금 더 시간적 여유를 두시고 생각하시는 것이 좋습니다.

이에따라
내년에는 일반 분양 역시 진행이 될 것으로 보입니다.

오늘 물건 소개해 드립니다.

거제2구역의 사업상세는
아래 페이지를 참조하시면 됩니다.

거제2구역 상세 https://blog.naver.com/nackyeop/221379636144

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역, 엄궁3구역, 괴정5구역 
양정1, 2, 3구역, 전포1-1구역, 초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 
거제2구역,  온천2, 4구역, 대연3, 4, 8 구역, 우암2구역, 감만1구역 
대연마루 양우내안애 재개발 부분 물건 및 투자 접수 받습니다.
부산전역 재개발, 분양권, 상가, 주택 등 물건 투자 접수 받습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요

이렇게 10월이 넘어가면
저녁 6시만 넘으면 어두워지니 먼가 퇴근을 서둘러야 될 것만 같은 기분입니다.
그래도 오늘은 저녁에 계약이 하나 있어서 기다리고 있습니다.

최근 경기 상황이나 9.13 대책등으로 많은 분들이 고민이 좀 많으십니다.
그래서
좋은 위치의 대단지 아파트를 선택하시는 것이 좋습니다.

오늘은
거제 2구역의 선호하시는 84A 물건을 좀 소개해 드리겠습니다.

거제2구역 주택재개발 래미안거제는

1) 브랜드
        부산에서 가장 선호하는 탑 아파트 브랜드 래미안

2) 대단지
        거제2구역 레미안거제 는 4470세대로
        주변 일대를 포함하는 전 지역에서 가장 큰 대단지로 큰 장점을 가지고 있습니다.

3) 더블 역세권
        지하철 3호선 합운동장역을 끼고 있으며 
        동해선의 거제해맞이역 역시 함께 있어 더블 역세권입니다.

4)  숲세권
- 화지산을 뒤로 끼고 있어서 산책로 등을 이용할 수 있는 것은 물론
   가까이에 부산 시민공원도 있어 숲세권이라 말할수 있습니다.

5) 의료 / 주거 편의 시설
- 바로 옆에 부산 의료원, CGV, 홈플러스가 있으며
- 야구의 메카 사직운동장과 인근에 부산시청과 법원등이 있어 편리함을 충분히 누릴수 있습니다.

6) 학군
- 거체초, 창신초, 거제여중, 여명중, 이사벨고  등 다수의 학교가 있습니다.

6) 조금은 긴 이주 철거
        단지가 크고 기존 잘 발달된 주거단지이다보니
        이주 및 철거과정에서 온천2구역과 거제2구역은 모두 소송과정을 거치게 되어
        조금인 긴 이주 철거 시간이 필요하였고
        그 끝으로 온천2구역은 9월말에 일반 분양을 진행하였고
        거제2구역은 마지막인 2차 수용에 따른 재결송달을 거치며 내년 상반기에는 일반분양이
        진행될 것으로 보입니다.

7) 조합원 분양가
        아주 아이러니하게도
        조합원 분양가 확정 후 일반 분양이 진행되어야 함에도
        긴 이주 및 철거 과정을 거치며 현재의 시점의 타 구역 대비하여
        조합원 분양가가 아주 낮습니다.
        거제2구역은 평균적으로 957만원 !!

이러한 유사점을 가지고 있기에

많은 분들이 거제2구역과 온천2구역은 서로 비교할 대상이 되며
또 하나의 선택적 대안으로 생각이 되어 질 수 있습니다.

거제 2구역의 
자세한 사업 내용은 아래 페이지를 통해 확인하실수 있습니다.
(거제 2구역 상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221366589622 )

관심이 있으신 분들은
연락 주시면 자세히 설명 드리겠습니다.


거제2구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 매수 접수를 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
우암2구역, 감만1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
대연마루 양우내안애 퍼스트 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요.

휴일 연휴 잘 보내고 계신가요?

지난주와 이번주는
최근 분양아파트중 가장 핫한 온천2구역주택재개발 " 동래래미안아이파크 "의 
일반 분양으로 아주 많은 분들이 문의를 해주셨습니다.
청약 방법부터, 1순위의 자격 그리고 조합원 물건들에 대한 문의까지
너무나 많은 분들의 관심을 가졌었습니다.

아직 계약까지 진행되는 것을 봐야 하게지만
그래도 현재의 좋지 않은 부동산 상황에서 1순위 마감하며 
평균 17대1, 최고 178대 1이라는 높은 지원율을 보면서 
입지와 브랜드, 단지수등 질적인 우위를 가진 아파트는 여전히 그 탄탄한 수요층을 
가지고 있는 것을 확인하였습니다.

온천2구역 동래래미안아이파크가 일반 분양을 하게 되면서
인접 지역이며 더 큰 대단지인 
거제2구역 주택재개발 " 래미안거제 (가칭) " 역시 많은 문의가 같이 있었습니다.

또 하나의 선택적 대안으로 생각이 되어 질 수 있습니다.

    조합측 관계자들의 말에 따르면 대략 내년 5월 경에 진행한다고 합니다

현재의 입주권의 메리트는 여전히 좋습니다.

(거제2구역 상세 -> https://blog.naver.com/nackyeop/221366589622 )

관심이 있으신 분들은 연락 주시면 자세히 설명해 드리겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시오.



거제2구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다
우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

안녕하세요.

이번주는 정신을 차리고 보니 금요일입니다.
긴 연휴 뒤라 첫출근이었던 목요일은 이것 저것 정리하느라 금방 가버렸고
그러고 나니 이제 금요일.. 
차주면 이제 10월이라 올 한해는 정신없이 지나가고 있습니다.

오늘은
온천2구역, 4구역에 이은 제가 어릴때 부터 생활했던 사직동의 인접지역인 

거제 2구역 주택재개발 사업에 대해 말씀드리겠습니다.

거제 2구역은
사직 운동장의 바로 옆으로 연제구 이기는 하지만 사직동 학군을 가지고 있으며
바로 인근에 사직운동장, 부산시청, 법원 등이 있으며
교통으로도 좋은 위치를 가지고 있는 초 대단지 아파트로 추천을 드립니다.

1. 사업내용
- 단지명 (가칭) : 레미안거제
- 위치 : 부산 연제구 거제동 802 일원
- 면적 : 구역 72,225평, 대지 56,668평, 건축 7,637평, 연면적 213,315평
- 건페율 13.48%, 용적률 256,90%
- 총34개동 지하3층, 최고 35층
- 총 4470세대 ( 임대 230세대 포함 )
   + 49A (20평형) : 83 ( 조합3, 일반80 )
   + 49B (20평형) : 9 ( 조합2, 일반7 )
   + 59A (25평형) : 584 ( 조합161, 일반423 )
   + 59B (25평형) : 194 ( 조합6, 일반188 )
   + 75A (31평형) : 134 ( 조합130, 일반4 )
   + 75B (31평형) : 70 ( 조합68, 일반2 )
   + 84A (34평형) : 1563 ( 조합584, 일반979 )
   + 84B (34평형) : 1131 ( 조합55, 일반1076 )
   + 101A (41평형) : 237 ( 조합237, 일반0 )
   + 101B (41평형) : 99 ( 조합99, 일반0 )
   + 114A (46평형) : 70 ( 조합70, 일반0 )
   + 114B (46평형) : 66 ( 조합66, 일반0 )
- 시공사 : 삼성물산, 대림산업, 현대산업개발

2. 진행과정
거제 2구역은 벌써 2016년 12월부터 이주 및 철거가 진행이 되었습니다만
여전히 진행형이었습니다.
올해 3월에 관리처분계획변경인가가 고시가 되었는데 ( 아래 이미지참조 )
" 종교*사회복지*노유자시설 " 등과의 협상이 되지 않아
대체 부지를 제공하지 않고 현금 청산을 한다는 내용입니다.

- 2005년 11월 최초 정비구역 지정
         + 2007, 2008, 2011, 2014년 정비구역 변경고시
- 2006년 6월 조합설립인가
         + 2018년 조합설립 변경인가
- 2008년 12월 사업시행인가
         + 2013년, 2015년 사업시행변경 인가
- 2016년 5월 관리처분계획인가
         + 2017년, 2018년 관리처분계획 변경인가
- 2016년 12월 이주, 철거

* 사실 관리처분계획변경인가로 단순히 그 시설들이 다 철거가 되고 하는등의
해결이 되기는 쉽지 않습니다만
현재 아래 이미지처럼 수용에 따른 재결 송달이 이루어지므로 인해 막바지 단계에 
다다른 것으로 보입니다.

3. 조합원 분양가 와 시세
1) 조합원 분양가
* 평균 957만원
아이러니 하게도 내부 이주 문제로 수용등의 소송이 진행이 되면서 조합원분들은 답답하셨겠지만
결과적으로 조합원 분양가는 현재의 시세대비 많이 낮습니다. 
   + 49A (20평형) : 평균 910만 ( 186,159,639 ) : 5단지
   + 49B (20평형) : 평균 874만 ( 178,915,000 ) : 5단지
   + 59A (25평형) : 평균 1000만 ( 248,489,897 ) : 1,3,4단지
   + 59B (20평형) : 평균 998만 ( 249,032,732 ) : 1,3,4단지
   + 75A (31평형) :  평균 1048만 ( 322,962,687 ) : 2단지
   + 75B (31평형) :  평균  1034만 ( 323,202,857 ) : 2단지
   + 84A (34평형) :  평균 941만 ( 323,520,985 ) : 1,2,3,4단지
   + 84B (34평형) :  평균 952만 ( 333,365,031 ) : 1,2,3,4단지
   + 101A (41평형) :  평균 946만 ( 390,664,135 ) : 2단지
   + 101B (41평형) :  평균 954만 ( 394,794,444 ) : 2단지
   + 114A (46평형) :  평균 930만 ( 432,429,286 ) : 2단지
   + 114B (46평형) : 평균 932만 ( 432,943,182 ) : 2단지

2) 일반 분양
일반분양가는 현재 확정되어 있지 않습니다.
향후 입주자 모집 공고에 확인이 될 것 같습니다만
올해 분양은 쉽지 않을 것으로 보이며 내년 상반기에 분양이 될 것으로 보입니다.

3) 현재 입주권 거래 시세
* 아이러니 하게도 
조합원 분양가가 낮지만 일반 분양 시세를 기준으로 프리미엄 역시 따라 움직이다 보니
프리미엄의 낮지 않습니다, 높습니다.
84기준으로 1.7억 정도의 프리미엄이 형성되어 있어
프리미엄을 더하게 되면 평당 가격은 1450여만원이 되는데

시세 비교군으로 보면
주변에 1000세대 이상의 대단지 아파트가 공급이 드물고 
2018년에 10월에 입주 예정인 거제센트럴 자이 924세대의 경우 
현재 거래 시세가 평당 1700이상을 하고 있습니다.

하지만, 향후 해당 비교군 아파트보다 4년여 뒤의 신축 대단지 아파트 시세를 고려하면
가격 시세는 더욱 상승할 것으로 보여
현재의 입주권 거래에는 여전히 메리트를 가지고 있습니다.

4. 위치적 장점
* 거제동은 다수의 많은 아파트들이 있는 새로운 주거 단지 브랜드로 자리 매김하고 있습니다.

1) 숲세권
- 화지산을 뒤로 끼고 있어서 산책로 등을 이용할 수 있는 것은 물론
   가까이에 부산 시민공원도 있어 숲세권이라 말할수 있습니다.
2) 의료 / 주거 편의 시설
- 바로 옆에 부산 의료원, CGV, 홈플러스가 있으며
- 야구의 메카 사직운동장과 인근에 부산시청과 법원등이 있어 편리함을 충분히 누릴수 있습니다.
3) 학군
- 거체초, 창신초, 거제여중, 여명중, 이사벨고  등 다수의 학교가 있습니다.
4) 교통
- 거제해맞이역이 5단지 옆에 있으며 인근에 동해선과 3호선의 거제역이 위치해 있고
- 아시아드 대로를 통해 만덕으로 이어져 시외 고속도로를 편하게 이용할 수 있습니다.


관심이 있으신 분들은 연락주시면 좀 더 자세히 설명드리겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되십시오.


거제2구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 투자 접수 받고 있습니다.
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 투자 접수를 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다
우암2구역, 감만1구역 매도 및 투자 접수 받고 있습니다

[ 상가 / 주택  / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ]
[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]

지난 포스팅에서

- 재개발등 정비사업의 진행 프로세스의 간단한 정리 

(http://letsweb.tistory.com/923?category=731816 )

- 2018년 변경되는 정비사업 부분 

( http://letsweb.tistory.com/952?category=731816 )

의 정리에 이어

올해부터 시행되고 있는 " 재건축 초과이익환수제 " 에 대해 짧고 간략히 정리해 보겠습니다.

재건축 초과이익환수제는

한줄로 요약하자면 정상적인 집값 상승분 이상의 초과 이익에 대해 정부에서 환수하겠다는 것입니다.

1. 언제부터

위 제도는 작년, 그리고 올해 법이 제정된 것이 아니고

오래전에(2006년도) 이미 제정이 되었었고 그 시행에 대해 유예를 두고 있었고

올해 2018년 1월부터 관리처분계획인가를 신청하는 재건축 단지에 적용이 됩니다.

그래서 12월에 서둘러 진행하는 재건축 조합들이 꽤 있었습니다.

2. 정상적인 집값 상승분 이상의 초과 이익은?

이게 다시 계산식이 들어가는데요. 

복잡하지 않고 간단하게 줄이자면 4가지 요소가 있습니다.

- 상승금액 : 준공인가일 시점의 재건축주택 가격 ( 보통 감정평가액 )

- 기존금액 : 조합추진위 설립일 시점의 주택가격  ( 보통 감정평가액 )

- 개발비용 : 공사비 전반 

- 정상주택가격 상승분 : 정기예금이자율 또는 

그 지역 평균주택가격 상승율 중 높은 것을 기준금액2 곱한것

* 과세표준 기준금액 = 상승금액 - (기존금액+개발비용+정상주택가격상승분 )

위 과세 표준이 초과이익 환수제 적용의 기준 금액이 됩니다.

3. 과세 부과율

2번에 정한 과세 표준 기준 금액이 3000만월 초과하면 초과 금액에 따라

아래의 부과율로 부담금을 환수를 하게 됩니다.

하지만, 산정 방식이 복잡하고 사실 지금까지 적용되어 부담금을 납인 한 사례가 드물기 때문에

정확한 금액을 미리 파악하기는 쉽지 않습니다.

4. 실제 부담금은 얼마나?

국토교통부에서 서울의 강남 등 지역 재건축 대상 단지의 조합원 1인당 부담금에 대해 예측한 결과를

어제 (1/21) 발표했습니다.

- 강남4구 제외한 5개구 1인당 부담금 평균은 1억4천700만원

- 강남4구 1인당 부담금 평균은 4억 3천900만원

금번 발표에서 어떤 계산 산식 근거들을 제시하지 않아서 아쉽습니다만,

사실 조합설립추진위 이후 꽤 긴시간을 흘러 준공까지 가기 때문에

최근 몇년간은 부동산 상승이 컸었기 때문에 각 개인의 부담금이 커 보입니다.

세금 낼때가 가장 속쓰리기는 하지만

위 산식에 다라 기준금액이 나오고 ( 비용과 일반 상승분을 제외하고도 )

최대 적용되는 부분이 50%인데 그것이 적용되어도 전체 평균 부담금이 3억6천600만원이라고 하니

사실 그 만큼 엄청나게 집값이 올랐다는 말입이고 그 만큼 시세 차익이 엄청나다는 말입니다.

이상까지

간단하게 재건축초과이익환수제에 대해서 알아보았습니다.

재건축에 투자를 하실때는

물론 지금도 그렇게들 하고 계시지만 적절한 보유 시기를 잘 조절하시는 것이 중요해 보입니다.

대연, 광안, 괴정, 초량, 거제, 온천등 부산 전지역 

재개발, 재건축 물건 접수 및 매수 희망 접수 받고 있습니다.

고맙습니다.

새해 복많이 받으시고 좋은 하루 하루 되십시오.

[ 상가 / 주택 / 재개발 / 재건축 전문으로 신속하고 정직하게 거래 합니다. ] 

[ 매수 / 매도 / 임대 물건 접수 받습니다. ]