12/13 "임대주택활성화 방안"

정부에서 12월 13일 임대주택 활성화 방안을 내놓았습니다.

다주택자에게 8년을 등록을 하고 임대사업을 할것인지, 아니면 팔것인지 하는 선택지를 주었습니다.
사실 임대 사업으로의 유인으로 혜택이 기대하였던 부분 보다 작고
임대사업등록 자체가 의무가 아니기 때문에 큰 효과가 나타나기 어려울 것이라는 예상도 많습니다.

그리고 현재 많은 입주 물량으로 인해 다수의 지역에서 임대(전세,월세) 가격이 안정화 또는
하락하고 있으며 해당 지역은 사실 임대주택사업자 등록 자체가 부담이 됩니다.
왜냐하면 계약후 의무 임대 기간내에서는 (4년~8년) 연 5% 정도의 상승만을 인정하기 때문에 기존 가격보다 하락한 곳에서는 사실상은 오랜 기간 동안 일시적 크게 하락된 가격에서 기존 가격으로 돌아갈 수 없는 상황이 되기 때문입니다.

그럼 12/13정부  임대사업등록자 활성화 방안의 유인 정책들을 보도록 하겠습니다.

1. 지방세 감면
- 2021년까지 취득세 / 재산세감면 연장
- 8년 이상 장기 임대시 재산세 감면 (2019년 시행)
-40미터제곱 이하 소형주택 재산세 감면 
    ( 감면 호수 기준(2호) 폐지로 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여 )
  - 다가구 주택 40미터제곱이하 감면 (다가구주택 포함, 공공주택, 오피스텔)

2. 임대소득세 감면
- 현재 3호이상에서 1호이상으로 확대
- 필요 경비율 차등화 : 등록사업자 70%, 미등록사업자 50% ) ( 2019년 시행)

3. 양도소득세 감면 확대 및 종부세 감면기준 개선
- 8년 이상 장기 임새 : 양도세 중과배제, 장기보유 특별공제 50%에서 70% 상향(2019시행)
- 종부세 합산 배제 적용 : 기존 5년에서 8년 임대시

4. 건강 보험료 부담 완화
- 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자 건보료 인상분 대폭 감면
   : 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40% 감면 ( 2020년가지 등록 기준 )

추가로 

정부가 기존 개인 재산의 침해 부분 문제가 있는 계약갱신청구권등 대신에
세입자 권리 보호 방안에서 내 놓은 것은

1) 전세금반환보증제도에서 임대인 동의 절차를 폐지하게 되었습니다. 기존은 전세보증금 반환보증 채권을 주택도시보증공사(HUG)로 양도하기 위해 내용 증명 및 임대인 유선 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않으면 가입할 수 없었습니다. 또한. 가입대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원으로 지방은 4억원에서 5억원으로 상향키로 하였습니다. 

그리고, 2) 소액보증금을 보호하는 방안으로 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 차임과 보증금 실태파악 등을 고려해 올리기로 하였습니다. 현재는 우선변제금액은 서울 3400만 원, 그 외 지역별로 1700만~2700만 원입니다. 

그리고 

3) 내년 하반기엔 주택임대차보호법을 통해 임대차계약 갱신거절 통지 기간도 계약만료 1개월 전에서 계약만료 2개월 전으로 단축하여 집주인이 2개월 전에 거절을 통지하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하게 됩니다.

현정부는 현재의 상황에서도
다주택자들이 여전히 시장 상황을 보며 주택을 팔지 않거나 임대 사업자 등록을 하지 않을시에
지속적으로 추가 규제 정책을 내놓을것으로 보입니다.