해운대재개발 우동3구역 사업상세오 투자가치

안녕하세요. 로이의 렛츠부동산 입니다

주말내내 비가 부슬 부슬 내리가 춥던 날씨가

월요일 오후가 되니 확연하게 좀 풀려서 다닐만하기는 하지만 미세먼지가 좋지 않다고 해서

외부 활도은 여전히 좋지 않아 보입니다.

연말이라 이래 저래 약속도 많으시지요?

건강도 생각하시면서 좋은 시간들 보내시기를 바랍니다.

오늘은

얼마전 건축심의를 통과하여 사업시행인가 신청에 대해 기대가 많은

부산 재개발의 대장이라고 불릴수 있는

우동3구역 재개발 의 사업을 간략히 소개해 드리겠습니다.

우동3구역 주택재개발은

해운대 해운대 중에서도 그 중심이라고 할 수 있 그 입지와 단지수등

모든 면에서 우수하기에 저역시도 큰 기대를 가지지고 지켜보고 있는 재개발 구역입니다.

현재에도 가격이 낮지 않지만 진행과정이 많이 남아 있고 입지와 이후 일반 분양가 상승을 예상해 보면

그 시세 상승 여력은 여전히 있습니다.

1. 우동3구역 사업상세

우동3구역 주택재개발 사업 상세
위치	부산시 해운대구 우1동 299번지 일원
용도지역	3종 일반주거지역
면적	구역 160,727 m2	대지 108,578 m2
	건축 14,043 m2	연면적 516.377.31 m2
	건폐율 12.93%	용적률 288.02%
동수	총 28동	지하3층, 지상 최고 39층
세대수	총 3030세대	(3001세대로 변경)
	121A (48.3평형) 76	107A (43평형) 120
	95A (38.3평형) 184	84A (34.5평형) 254
	84B ( 34.4평형) 141	84C (34.3평형) 221
	84D (34.3평형) 593	71A (29.3평형) 207
	59A (24.5평형) 121	59B (24.4평형) 945
	임대 39타입 114	임대 50타입 44
	부산도시계획심의위원회에서 세대수 3001세대 변경되었고 이후 사업시행인가시에 평형 타입이 최종 조정되면 다시 알려드리겠으며 테라스 타입은 5개동에 배치되고 펜트하우스도 구성될 예정입니다.
조합원수	약 1100여세대	일반분양 약 1900여세대
시공사	대우+현대 사업단 ( 컨소시엄 )

조합에서는 21개동 세대수 3030세대로 요청하였지만

부산 도시계획심의위원회에서 20개동 3001세대로 수정 통과 하였습니다.

세대수별 조금 변화가 생길 것으로 보이며 해당 부분은 사업시행인가시에 다시 최종 확정될 것으로 보입니다.

2. 우동3구역 진행사항

우동3구역은 2014년 조합설립인가가 취소가 되는등 사업성이 좋고 관심이 많은 지역이다 보니

그간 소송등으로 인해 탈도 많고 말도 많았습니다.

- 정비구역지정고시 : 2007년 9월 21일

+ 정비구역 변경 2007.11, 2018.06.20 정부구역, 계획 변경

- 조합설립인가취소 : 2014년

- 조합설립인가 : 2015년 7월 31일

+ 조합설립 변경인가 2017년 4월, 7월

- 대법원 확정판결 : 2017년 9월 조합설립인가 확정 대법원 판결

위와 같이 우여곡절 끝에 조합설립이 확정이 되었고

올해

2018년 5월 도시계획위원회 일부 수정 통과

2018년 8월 환경영향평가

2018년 12월 11일 건축심의 통과 하였습니다.

+ 경관을 위해 높이차이를 조정,

+ 수영장 구조 및 추후 운영상 계획등을 고려해 설계에 반영

등 을 제시하며 조건부 의결 하였습니다

이후 과정을 예상해 보면

- 2019년 중순경에 사업시행인가

하반기에 조합원 감정평가와 평형신청

- 2020년 관리처분계획인가를 위한 총회 및 신청

하반기에 인가 목표

- 2021년 이주계획 발표 및 진행

- 2022년 이주완료 및 철거와 착공

- 2023년 일반 분양 ( 빠르면 2022년 말 )

- 2025년 입주 예상

물론 앞으로 조금은 긴기간동안 재개발 과정을 통과하겠지만

그만큼 각 프로세스별 시세 상승의 여력이 있고 또한 매도 타이밍 또한 많이 있습니다.

조금 보수적으로 작성을 하였지만

재개발은 항상 진행 과정에서 조금의 변수가 발생할 수 있으니 조금은 더 여유있게 생각하셔야 합니다.

3. 우동3구역의 현재 시세 및 가치

우동 3구역은 그 유명세에 맞게

소형 평형의 물건들은 이미 거래가 되어 물건이 잘 없습니다

우동3구역 주택재개발 시세
구분	공동주택	주택	상가(주택)	도로
평당 시세	1600~2000	1200~1400	1800~2500	700~800
평균 평수	20~28평	30~50평	30~50평	30평 ~ 40평
평균가격	3.2억 ~ 5.6억	3.6억 ~ 7억	5.4억 ~ 12억	2.1억 ~3.3억
프리미엄	현재 거래 금액은 감정가대비 1억 ~2억 정도 예상됩니다.
평형이 크면 투자금액이 커서 가격이 조금 낮고 소형평형이면 반대로 가격이 높습니다.

우동 3구역 현재 시세 대비 가치
기준 타입	84기준	34.5평형
조합원 분양가	5억 1750 ~ 5억 8650	1500~1700
예상비례율	120%	개인적 예상치입니다.
비례율 대입시 평균 프리미엄	6000~1억	평균 예상치
총 구매비용 ( 조합원 분양가 + 프리미엄 )	5억 7750 ~ 6억 8650
예상 일반분양가	6억 9000 ~ 8억 6250	2000~2500 (2025년도 일반분양 고려)
일반분양가 대비 총구매비용 차익	1억 1250 ~ 2억 2400	각각 최소, 최대 대비
주변 현 시세	롯데캐슬스타등 중층이상 시세 1700~1900 정도이며 향후 5~8년뒤의 시세는 더욱 상승할것으로 예상

위 부분은 현재의 시세와 향후 예상에 대한 개인적인 의견이오니

참고만 하시면 될 것 같습니다.

4. 우동3구역의 특징

그저 위치를 보시는 것만으로도 우동 3구역은 특별히 드릴 말씀이 없는

부산 최고의 재개발 구역임은 분명합니다.

1) 해운대의 중심

우동 3구역은 해운대에서도 그 중심인

해운대역의 뒷편에 위치하며 해운대 해수욕장으로 내려가는 구남로의 맞은편에 위치해 있습니다.

구남로를 통해 해운대 해수욕장까지는 도보로 10~15분이면 도착할 수 있습니다.

해운대역은 향후 공원으로 조성될 예정이어서 집앞에 멋진 공원역시 함께 합니다.

2) 주거성

해운대는 전국구의 관광지여서 많은 관광객들이 일년내내 수시로 방문을 하게 됩니다.

다른 분들은 멀리서 찾아와야 하지만 집에서 도보로도 해운대를 이용할수 있습니다만

이런 중심 관광지는 사실 관광객들이 많아서 주거성에는 불편함이 있을수 밖에 없습니다.

하지만, 우동3구역은

해운대역 대로변을 끼고 반대편에 위치해 있어 관광지와 구별이 되어 주거 사생활의

침해로 부터 자유로워 주거성에서도 우수 합니다.

또한, 뒷편으로 장산이 있어서 등산하기도 좋으며 좋은 공기를 함께 누릴수 있는 숲세권으로 불릴수 있습니다.

3) 역세권

부산지하철 해운대역에서는 도보 2~3분거리이며 중동역에서는 5분여 정도면 가능한

더블 역세권을 가지고 있으며

대로변으로 나가면 주요 버스 노선이 있습니다.

4) 학군

해운대여고, 해운대고, 해동초등학교, 해운대초등학교, 해운대여중, 해운대기계공고등

다 도보로 다닐수 있는 교육 인프라가 아주 우수합니다.

5) 주거편의성

해운대 이마트가 도보 5분여 정도면 이용할 수 있고

주요 해운대 상권이 구남로가 가까이 있어서 많은 맛집과 고급 상가들을 이용할 수 있으며

해운대라는 이름그대로 일년내내 부산 최고 해수욕장, 상권, 달맞이 등을

내 집앞 상권으로 이용할 수 있습니다.

6) 새로운 고급 주거 단지

기존 해운대 주요 주거촌이었던 장산역과 좌동 등에서

바로 인근에 해운대센트럴푸르지오, 동원비스타, 롯데캐슬스타, 엘시티등

향후 1만여 가구가 새롭게 고급 주거촌으로 형성이 되고

1만여 가구면 거의 신도시 급으로 1가구 당 평균 3명 입주민을 생각하면

주거민 3만여 가구를 위한 새로운 고급 주거 환경단지로 거듭날 것으로 예상이 됩니다.

7) Top 브랜드

탑시공사인 대우건설+ 현대산업개발의 합작으로 건설될 예정인

우동 3구역은 탑시공사의 브랜드 프리미엄이 아닌

오히려 우동 3구역을 건설 했다는 것으로 두 시공사의 커리어가 될 것입니다.

우동3구역에 관심이 있으신 분들은

연락주시면 자세히 설명 드리겠습니다.

고맙습니다.

좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

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