문재인정부의 "토지공개념" 도입과 부동산투자 방향?

안녕하세요

평안한 주말 일요일밤을 보내고 계신가요?

저는 금요일부터 개인적으로도 그리고 일적으로도 좀 까다로운 계약건을 만나서 

이래 저래 노력을 하였지만 제가 제어할 수 없는 상황이어서

좀 답답한 시간을 보내었습니다.

하지만, 다시 내일 월요일이 되면 힘을 내 볼까 합니다.

지난주는 경제적으로 상당히 큰 2개 사건이 있었습니다.

하나는 정부의 개헌에 " 토지공개념 "을 명시한다는 내용과 

두번째는 미국 금리의 인상 부분이었습니다.

이에 따라 금리 관련 부분과 토지공개념 등에 대해 여러 문의를 주신 부분이 있어서

제가 생각하는 부분에 대해 의견을 드리면서 예전에 글을 올린 부분도 있지만

다시 한번 답변 드린 내용으로 글을 한번 올려야 겠다고 생각은 했지만

지난주가 좀 정신없이 흘러가버려서 맘적으로 여유가 없었습니다.

그래서, 일요일 저녁이지만 2개의 글로 간략하나마 정리해 볼까 합니다.

여기 이글에서는 토지 공개념에 대해 개인적인 의견과 아주 간략히 정리 하겠습니다.

140년이나 더된 오래된 개념이기도 하지만 이런 이론적인 것이나 역사직인 부분에 대해 

말씀드리는 것보다 간략히 현실적인 부분에 대해 정리하겠습니다.

" 토지공개념 " 부분은

한줄로 요약하자면

" 토지는 공공의 이익을 위해서 그 권리 및 그로부터 발생하는 이익에 대해 제한을 할 수 있다 "

라는 것이고 두줄로 요약하자면

" 토지는 공공의 이익을 위해서 그 재산권의 소유 및 처분, 이용에 대해 일부 제한 할수 있으며

그리고 그로 발생하는 이익에 대해서는 공공의 이익을 위해 일부 회수하여 사용할 수 있다" 

는 것입니다.

사회주의적인 발상이라고 생각도 드시지 않나요?

먼저 우리는 특별한 재산권 대상인

토지를 이해하여야만 하는데 

이는 다른 모든 사유재산과 달리 다른 특징을 가지고 있습니다.

위 지도에서 처럼

추가적으로 생산할 수 없는 것으로 현재 주어진 것이 전부인 것입니다. 

대한민국 토지는 늘지도 줄지도 않고 언제나 정해져있습니다. ( 바다매립등 특별한 경우제외 )

개인이 이러한  한정된 토지 자체를  

전적으로 개인의 것으로 소유하고 

그것을 통한 이익 행위 모두를 개인을 위한 것으로 보아서는 안된다는 것입니다.

사실 이 개념은 

이미 헌법 전문 곳곳에 

그리고 세별 법조항에 이미 포함되어 시행이 되고 있기도 한 새로운 내용은 아닙니다.

사회가 개발이 되고 그 개발이 확장이 되어 가고

초기의 개발에서 고도 개발 과정으로 진행이 됨에 따라

사회 전체의 효율적인 개발과 지나친 지가 상승에 대해 제한을 위해 필요해지게 되는 

부분입니다. 

( 특히 도시내 정비사업등에서 이미 많은 부분은 도입이 되었지요. 

정비사업을 통해 도시를 효율적으로 개발하려 할때  " 내 땅이니 난 안해" 라고 할 수 없지요 )

대부분은 많은 서구 국가에서도 이미 도입된 개념이기도 합니다.

물론, 위에 언급한 것처럼

대한민국에서도 한창 개발되던 시기인 과거 정부(박정희정부부터)에서부터

개념이 도입되어 여러 법률의 형태로 시행이 되었습니다.

1. 토지초과이득세 : 비업무용 토지에 대해 초과이익을(30~50%)의 세금으로 부과

2. 토지소유상한 : 일부 대도시등에 일정 이상의 토지를 소유하는 경우 허가와 부담금을 부과

3. 개발이익환수제 : 개발 등으로 인하여 토지값 상승시 그 일부를 세금으로 부과

위 3가지가 이미 시행이 되었었고 

일부는 헌번재판소에서 헌법에 제시된 개인의 재산권, 행복추구권등의 

권리 침해로 헌법불합치로 폐기가 되기도 했습니다.

현재의 정부가

굳이 사회적인 많은 논란과 반대에 부딪히면서도 굳이 헌법 전문에 넣으려는 

이유가 바로 여기에 있습니다.

한정되고 특별한 재산인, 토지로 부터 발생하는 이익을 

(사회적 불평등 해소와 일부의 지배적 소유를 통해 발생하는 문제 )

개인의 이익만이 아닌 공공의 이익으로 돌리려는 많은 정책, 법률등에 대해 

그 근거를 확실히 마련하고자 함입니다.  

위에서 언급했다 시피 과거 헌법불합치 등으로 시행에 제한이 걸렸던 사례들이 있습니다.

큰 의미에서는 문제가 없었지만 

개인에 대해 세금 부과 등에 있어 실제적으로 적용되는 사례에 대해서는 

개인 재산권 침해로 헌법 불합치 판결이 주류를 이루었고

현재 아직 살아 있는 개발이익환수제 역시 공격을 받고 있습니다.

지금까지 설명드린 내용이

" 토지공개념 " 에 대한 개념적인 부분이고

" 현 정부의 헌법 개헌안에 넣는 이유 " 에 대한 설명이었습니다.

그럼,

중요한 부분이 남아 있습니다.

해당 부분이 

투자자 분들은 앞으로 어떻게 해야 할 것인가 

입니다.

1. 먼저 현재 진행사항을 다시 보면

가. 사실 이번 정부의 발표는 개헌안에 불과하며 이것이 통과가 될지는 사실 불투명하며

나. 이미 헌법 전문 곳곳에 나와 있었던 것이며 이를 명확히 하려는 것이고

다. 헌법은 개념적인 부분인 것이고

라. 구체적안은 개별 법률에 의해 정해진다는 것

 당장에 바뀌는 것은 무엇하나 없으며 구체적인 법률 또한 무엇하나 없습니다.

물론, 통과될 가능성이 높지도 않습니다.

따라서, 현재 상황에서 긴장할 부분도,  달리 무엇을 준비할 부분도 없습니다.

2. 향후 도입시라면

앞으로 아직 많은 시간 후에 해당 부분이 도입이 된다고 하더라도

개인적인 의견이지만 크게 문제 될 것은 없습니다. 

일단, 그 큰 개념은 누구나 동의할 내용이기도 합니다.

있는 그대로 추가로 크게 가공이 되어 고부가 가치가 되는 것 없이

자연적 또는 사회적 개발에 따른 그 위치 적인 것만으로 가치가 되는

한정된 토지를 개인의 것만으로 생각하는 개념보다는 공공의 개념을 조금 도입하는 것은

공감이 되며 

그 가격의 상승으로 그 이익의 일부, 물론 최대 50%까지 공공에서 회수하여 공공을 위해

사용하는 것 역시 공감이 되는 부분입니다.

물론, 현재 토지를 소유하시거나 앞으로 투자를 하시려는 분들은

수익을 얻기 위해서 하는 부분에서 일정정도 영향을 받게 되겠습니다.

하지만, 모든 토지가 그런 것이 아니고 

공공을 위한 것이라는 전제조건에 부합이되고 

또한, 수익이 발생하시더라도 일부만 회수된다는 것,

여전히 투자 수익에서 회수 하는 것이지 수익이 없으면 회수가 되지 않으므로

그 적용 범주는 한정적입니다.

그리고

모두에게 적용되는 룰이 변경될 뿐입니다.

투자가 감소하고 가격이 일부 하락하는 등 조정이 발생할 수도 있겠지만

이런 조정 및 하락 부분에서 더 많은 기회가 오는 부분입니다.

투자자 분들은 

새로운 룰의 적용 따라, 

법에 따라 투자하고 개발하여 사회를 발전시키시면서 동시에 수익을 만드시면 되는 것입니다.

묻지마 투자가 아니고

그 만큼 조금더 옥석을 가리고, \

투자 대상을 제대로 이해하는 과정이 필요한 부분이기 때문에 

공인중개사분들이나 기타 도움을 받으시고

조금 더 노력하시는 분들이라면

달라질 것은 없고 오히려 더 좋은 기회가 될 수도 있습니다.

개인적인 의견입니다만,

이제 정리하자면,

지금 도입되거나 정해지는 것은 없으며 그 가능성 또한 높지 않으며 만약 도입되더라도 

언제나 수익을 위해 움직이는 투자의 입장에서는 그저 투자룰이 하나 추가되는 것 뿐이며

이제 부동산 투자는 말그대로 투자이지 투기인 시장은 아니다.

라는 것입니다.

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원래 글하나에 금리와 부동상동향에 대한 글과 토지공개념을 같이 쓰려 하였는데

말이 길어져 금리와 부동산동향은 다음 글에서 정리토록 하겠습니다.

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이상은

개인적인 의견일 뿐이며 

틀린 부분은 말씀해주시면 수정토록 하겠습니다.

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