아파트·상가의 상속증여세 다르다?…“기준시가 활용하자” - 경제와이드 이슈& '절세 미남 절세 미녀' - 나철호 회계사

안녕하세요

비가 오고 나서인지 조금 쌀쌀해 지긴 했지만

내일 부터는 하루 하루 좀 더 따뜻해 질거라고 하고 

주말 부터는 완연한 봄날씨가 된다고 합니다.

봄옷을 조금씩 꺼내 놓아야 겠습니다.

오늘은 자기전

상가와 오피스텔의 상속 증여세에 대해 좋은 기사가 있어서 공유 드립니다.

아래 링크를 통해 보시면 됩니다. 

http://sbscnbc.sbs.co.kr/read.jsp?pmArticleId=10000894103

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Q. 시세가 10억 원인 아파트를 증여받은 경우와 상가를 증여받은 경우, 시세는 같은데 왜 세금 차이가 많이 나는 거지요?

그것은 바로 재산가액 평가 때문입니다. 상속이나 증여 재산 평가 기준은 시가인데, 시가를 객관적으로 확인할 수 있는 아파트의 경우에는 시가인 10억으로 평가해야 되지만, 시가를 객관적으로 확인할 수 없는 상가의 경우에는 기준시가 3억으로 평가할 수 있기 때문입니다. 

Q. 시가를 객관적으로 확인한다는데 어디서 어떻게 확인할 수 있나요? 또 기준시가는 보통 어떻게 결정되나요?

시가는 KB부동산, 한국감정원, 국토해양부 실거래가 조회에서 객관적인 자료를 확인할 수 있습니다. 그리고 기준시가는 상가의 경우 시세대비 약 30%, 토지는 약 42%, 단독주택은 약 48% 정도로 형성됩니다.

Q. 그래서 기준시가로 평가하는 상가와 시가대로 평가하는 아파트와는 세금에서 큰 차이가 나는군요?

맞습니다. 10억 아파트를 증여한 경우에는 증여세가 약 2억 1000만원, 상가를 증여한 경우에는 증여세가 약 4000만 원, 그래서 총 1억 7000만 원 정도 세금이 크게 차이납니다.

Q. 세금이 1억7천만 원이나 차이난다면 굉장히 큰 액수인데요. 10억 상당의 상가를 자녀에게 물려주려고 하는 경우에 상가를 바로 증여해주는 경우도 있겠지만, 상가를 팔아서 현금으로 줄 수도 있지 않습니까? 상가를 팔아서 현금으로 줄 경우에 세금은 얼마나 되나요?

일반적으로 대부분 상가를 팔아서 현금으로 자녀에게 주는 경우를 많이 생각합니다. 이런 경우에는 먼저 상가 양도에 따른 양도세 2억 5000만 원, 남은 자금 현금 증여에 따른 증여세 1억 4000만 원해서 총 세금 3억 9000만 원이 발생합니다. 그래서 이 방법보다는 상가를 바로 자녀에게 증여해 주는 것이 절세전략입니다.

Q. 상가를 바로 증여해주고 자녀가 직접 양도하는 것이 세금을 줄이는 비결이라는 말씀이시죠?

네, 맞습니다. 상가는 시가가 아닌 기준시가 3억으로 평가할 수 있기 때문에 그렇습니다. 이 상가를 자녀에게 증여했을 때 증여세 4000만 원, 그리고 자녀가 이를 양도했을 때 양도세 1억 8000만 원 해서 총 세금 2억 2000만 원이 나오는데 상가를 팔아서 현금으로 줄 때 발생되는 세금 3억 9000만 원보다 무려 1억 7000만 원의 세금을 줄일 수 있습니다. 이것이 바로 재산가액 평가를 이용한 절세전략입니다.

Q. 반면, 아파트의 경우 시세대로 평가한다고 하는데, 이를 두고 다툼이 꽤 많다고 들었어요. 왜 그런 거죠?

시세는 일반적으로 특정 가격이 아니라 하한가에서 상한가까지 범위로 설정되어 있습니다. 예를 들어 10억원 대 아파트는 통상 하한가 9억 원에서 상한가 11억원까지 형성되어 있어, 납세자는 낮게 신고하려고 할 것이고, 과세당국은 이를 인정하려고 하지 않기 때문에 서로 다툼의 대상이 됩니다. 만약 재산평가 금액이 1억원 차이가 발생한다면, 최고세율 50% 세금은 최고 약 5천만 원까지 차이가 납니다.

Q. 세금 차이가 이렇게 크니까, 납세자 입장에서는 당연히 하한가로 신고를 하고 싶겠어요. 최근 초고가 오피스텔이나 호텔이 고액재산가 사이에서 상속 증여수단으로 인기가 있다고 하던데, 가장 큰 이유도 바로 이 재산가액 평가 때문인가요?

맞습니다. 앞서 설명한 상가처럼 초고가 오피스텔이나 호텔의 경우도 객관적인 시세를 확인하기 어렵기 때문에 기준시가로 평가할 수 있습니다. 더욱이 호텔은 관광호텔업종에 해당되어 가업상속공제가 추가적으로 가능하기 때문에 절세대상으로 인기가 좋습니다.

Q. 그런데 기준시가로 신고할 수 있는 상가 같은 경우, 시세보다 낮게 신고할 수 있는 이점이 있는 데도 불구하고 시가로 적극적으로 신고하는 경우가 있다던데, 이 경우는 왜 그런가요?

그것은 상속받은 물건을 양도하는 경우 양도소득세 효과 때문에 그렇습니다. 지금 상속받은 물건을 기준시가로 신고하면 기준시가가 취득가액이 되고 시세로 신고하면 시세가 바로 취득가액이 됩니다. 즉 시세로 신고하는 경우에는 상속재산이 증가해 상속세는 늘어나지만, 양도소득세는 줄어들기 때문입니다.

Q. 상속세가 늘어나는 것보다 양도 시 양도소득세가 줄어드는 효과가 더 크기 때문에 시세로 신고한다는 거군요. 세금은 얼마나 차이 날까요?

예를 들어, 상속받은 토지를 기준시가 신고 시 6억, 시가 신고 할 때 12억 원이라고 한다면 상속재산을 기준시가로 신고하는 경우 상속세는 제로이나 양도소득세는 2억 3000만 원으로 총 납부세액 2억 3000만 원입니다. 그러나, 상속토지를 적극적으로 시가로 신고하는 경우에는 상속세 3000만원, 양도소득세 제로 해서 총납부세액이 3000만 원으로 무려 2억 원 정도 세금이 차이납니다.

Q. 신고 방법에 따라 세금이 크게 차이나네요. 세금을 따질 때는 어느 한 가지만 보고 따질 게 아니겠어요.

맞습니다. 세금은 늘 상호 영향을 미치기 때문에, 하나의 세금이 줄어들면 반드시 다른 세금이 늘어나도록 되어 있습니다. 정리해보면, 첫째 시가가 아닌 기준시가로 평가할 수 있는 상가가 세부담 차원에서는 유리하다. 둘째, 시가로 신고하는 경우가 양도소득세 효과로 더 유리할 수 있으니 반드시 따져 보자. 오늘의 절세전략입니다.
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고맙습니다.

좋은 하루 하루 되십시오

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