재개발 고려사항과 부산 유망 재개발

안녕하세요.

오늘은 즐거운 토요일이기도 하지만
공인중개사 시험이 있는 날이어서 많은 분들이 아침부터 두근 거리며 시험장에 도착했을 것 같습니다.
마음 편히 가지시고 편하게 임하셔서 평소 실력을 발휘해서 좋은 결과가 있으시길 바랍니다.

의식주에서 주 - 즉, 거주하는 주택은 우리의 삶에서 큰 부분을 차지합니다.
부동산 관련 일을 하건 또는 투자를 하시건 또는 실거주를 고려하시건
최근 가장 많이 말을 하는 것은 정부의 " 9.13 부동산 대책 " 입니다.

그간 많은 정부 대책들이 나오긴 했지만
종부세나 재산세 등의 세금 관련은 그저 조금 고려하는 수준이었습니다만

9.13 대책은 큰 영향을 주고 있습니다.
그 중 가장 영향을 주고 있는 것은 바로 아래 2가지 

    1. 청약에 대한 무주택자에 대한 큰 혜택
    2. 대출에 대한 규제 

입니다.

1번, 2번으로 인해 재개발 물건 인해 더 많은 관심을 보이고 있습니다.
그 이유는

1. 청약 당첨의 어려움
- 1주택자와 심지어 신혼부부 중에서 주택을 보유한 적이 있는 분들은
  사실상 청약을 통한 아파트를 분양 받는 것은
  무주택자 우선 배정으로 인해 당첨이 아주 어려워 졌습니다.
- 따라서, 신축 아파트를 얻는 방법 중에 가장 효과적인 방법이 
  재개발 조합원의 물건 구매를 통한 조합원 승계를 하는 것이 되었습니다.

2. 언제든 매매 가능한 편리함
- 청약을 통한 분양권은 3여년간의 전매 제한으로 일단 당첨이 되면 다른 상황등으로
  매매를 하고 싶어도 특별한 이유가 없는 한 매매가 힘들어 졌습니다.
- 이에 비해 
  재개발 물건은 서울등의 투기 과열지구를 제외하고 부산을 포함한 대부분의 지역에서는
  언제나 자유로운 거리가 가능 하여
- 고민을 하여 매수하신 후에도 다른 사정등이나 생각이 바뀌셨을 때 언제나 매매하여 다시
  매도가 가능하여 실거주나 투자에 있어서도 아주 좋습니다.

3. 중과세 배제 등 세금
- 분양권등에 비해 관리처분이후의 입주권은 1년간 보유 기간이 지나면 일반과세로 바뀌게 되고
  조정지역이라하더라도 다주택보유에 따른 10~20%의 양도소득세의 중과세가 없습니다.
- 따라서 부담이 한결 작습니다.
- 또한 재개발 지역의 물건은 감정가가 높지 않아 보유세 자체에도 큰 부담이 없습니다.

4. 이주비 등  대출
- 1주택자 또는 현재의 무주택자는 투자금을 조기에 회수 할 수 있는 이주비 무이자 대출 등은
  큰 장점이 됩니다.
- 또한, 2주택이상의 투자자 분들이 대출 제한으로 인해 재개발 투자 진입에 장벽에 생기게 되면서
  1주택자나 현재의 무택자는 오히려 더 큰 기회가 되었습니다.

이러한 영향으로 부동산에서 재개발 부분은 더 큰 관심을 받고 있고
현장에서도 사실 재개발 관련 부분은 현재 더 많은 문의 및 상담을 하시는 분이 더 늘어났습니다.

하지만,
재개발은 사실 첨으로 하시는 분들이 접하기는 어려운점이 있습니다.
바로 확실성과 기간입니다.
일반적으로 부산의 재개발 구역은 현재 진행된 구역들을 보면
 - 정비구역 지정부터 관리처분까지 평균 8~9년이 소요 되었고
 - 일반 분양까지의 평균은 9~10년이 소요 되어
다소 오래 기간이 소요 됩니다만
 - 사업시행인가로 부터 일반 분양까지는 2년~5년 정도로 반으로 줄어들게 됩니다.
또한, 진행자체가 무산이 되는 경우도 있습니다.

물론, 실거주까지의 그 기간이 다소 긴 편일수 있지만 만약 다시 매도를 하신다면
조합설립, 사업시행인가, 조합원감정가확정, 관리처분인가, 이주시작, 일반분양, 착공 등
주요 단계별로 시세가 상승하기 때문에 매도 타이밍은 가질수가 있습니다.

따라서, 
재개발을 고려하신다면
 - 사업성을 가지고 있어서 진행이 확실한 구역인지
 - 현재 어느 단계 이며 향후 예상 일정
을 고려하셔야 하기 때문에
주위의 재개발 관련 업무를 보시는 공인중개사 분들과 잘 상담하시는 것이 좋습니다.

저 역시도 여러 물건을 하지만 
부산 전역의 재개발을 전문으로 하고 있습니다.

제가 관리하는 부산 재개발 중  
추천드리는 몇 구역 한줄 특징과 링크를 드리 참조 하시기 바랍니다.
( 적다보니 너무 길어져 오늘은 1차로 하고 다음에 2차로 다른 구역도 소개해 드리겠습니다.)

1. 비조정지역
- 규제지역(조정,투기등)에 대한 대출제한 등 규제로 인해 상대적 큰 장점을 가지고 있습니다.

1) 좌천범일통합3지구
- 관리처분인가, 이주90%이상진행, 내년 상반기 일반분양예정
- 비조정지역, 2385대단지, 두산, 비례율 무려 130%
- 북항 재개발 최대 혜택지중 하나
- 상세 url = https://blog.naver.com/nackyeop/221383393210

2) 초량2구역
- 조합설립인가, 사업시행인가 준비중 (올연말,또는 내년초 )
- 비조정지역, 1857세대 대단지 호반건설
- 바다 조망대장, 북항 배후 혜택지
- 상세 Url  https://blog.naver.com/nackyeop/221383393210

3) 괴정 5구역
- 비조정지역, 역세권 대단지 4200여세대 포스코+롯데 건설 컨소시엄
- 사하구 대장
- 상세 Url - https://blog.naver.com/nackyeop/221351519805 )

4) 엄궁 3구역
- 사업시행변경인가, 내년 관리처분, 1313세대 포스코 건설
- 사상스마트시티, 도시철도, 에코델타시티, 엄궁대교등  사상구 개발 호재 혜택지
- 비조정지역, 비례율 무려 130%
- 상세 Url  https://blog.naver.com/nackyeop/221384224225

2. 조정지역

1) 대연3구역
- 내년초 관리처분인가, 상반기 이주 시작 예정
- 역세권 초대단지 4500여세대, 롯데+현대아이파크 컨소시엄
- 대연동 대장
- 상세 Url  https://blog.naver.com/nackyeop/221382661266

2) 대연4구역
- 이주 90% 진행, 내년 상반기 일반분양예정, 1057세대 대우푸르지오
- 시세 높지 않음, 실거주 추천
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221376339824

3) 대연8구역
- 조합추진위, 조합인가 내년초 예상, 3540세대 초대단지, 탑 건설사 선정 예정
- 대연동 잠룡으로 추천
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221381456315

4) 우암2구역
- 이주 90% 진행, 곧 철거 착공 예정
- 대림이편한세상 3018세대 대단지, 뉴스테이, 북항, 바다 조망
- 가격대장 ( 조합원분양가 760~770 ), 시세 저렴
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221384678714

5) 감만1구역
- 사업시행인가, 조합원 평형신청중
- 9092세대 신도시급 대단지, 대우 건설 컨소시엄, 뉴스테이
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221381003441

6) 가야 1구역
- 조합인가, 내년초 사업시행인가 예정
- 동의대, 가야역 준역세권, 현대아이파크+대우푸르지오 컨소시엄
- 2133세대 대단지 
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221380249684

7) 양정1구역
- 관리처분인가, 12월에 이주시작 예정
- 2276세대 대단지 GS자이 컨소시엄
- 양저부산시청 및 서면 등 이용 편리
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221385522974

8) 양정2구역
- 관리처분인가 이주시작 85%, 곧 이주 완료 및 철거 내년 일반 분양예정
- 1388세대 KCC건설 , 낮은 조합원 분양가 920~930
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221380782489

9) 양정 3구역
- 사업시행인가 신청, 11월 인가예정, 조합원 감정평가 진행중
- 양정역 도보2분 역세권, 903세대 롯데건설
- 유주택자 위한 중도금 0, 이사비 2000만원
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221381492174

10) 거제2구역
- 관리처분인가, 이주 철거중, 내년 일반 분양예정
- 종합운동장역 역세권, 거제해맞이역 역세권, 사직동 생활권
- 4047세대 대단지 롯데레미안
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221379636144

11) 온천2구역
- 철거완료, 일반분양완료, 
- 미남역 역세권, 동래역 준역세권, 3853세대 대단지 롯데레미안+현대아이파크 
- 동래의 대장
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221367545530 )

12) 온천4구역
- 관리처분인가 이주중, 4043세대 대단지 롯데레미안
- 동래구 프리미엄, 온천2구역 대비 시세 저렴
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221340735693

13) 범천1-1구역
- 사업시행인가, 조합원평형신청, 내년 관리처분인가 예정
- 범내골 도보2분 상업지역 비례율 120%
- 중심도심내 대단지 1323세대 중흥건설
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221381703540

14) 범일2구역
- 구역변경인가, 조합추진위, 내년초까지 조합인가 예정
- 도심내 대단지 1668세대 , 탑 시공사 선정 예상
- 범일역 역세권, 롯데백화점 옆  상업지역 비례율 135%
- 상세 Url https://blog.naver.com/nackyeop/221382139153

오늘 일단 여기까지만 말씀드리고
다음에 다시 2차로 다른 구역도 소개해 드리겠습니다.

관심이 있으신 분들은
연락 주시면 궁금하신 구역에 대한 설명 및 상담 해드릴수 있도록 하겠습니다.

고맙습니다.
좋은 하루 하루 되시기 바랍니다.

거제2구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
괴정5구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
양정1, 2, 3구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
온천2, 4구역 물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
좌천범일통합3지구, 2지구, 범일2구역, 범천1-1구역  물건 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
대연3, 4, 8 구역에 물건 매도 및 매수 접수를 받고 있습니다.
초량2구역, 초량 3구역, 가야1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
우암2구역, 감만1구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다
대연마루 양우내안애 퍼스트 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.
엄궁3구역 매도 및 매수 접수 받고 있습니다.

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